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2020年为什么不建议买公寓?公寓相对住宅有哪些缺陷?

最近几年来,各大城市都出现了商住两用的公寓房,让许多没有购房资格的人蠢蠢欲动,想要投资小产权公寓房,但是许多人都不建议购买公寓,下面为你揭示一下公寓相对住宅的缺陷。

2020年为什么不建议买公寓

一、公寓的由来

其实在我国房地产的法规里面,没有公寓这种说法,只有住宅和办公楼。最近几年火爆的公寓实际上是用本该建设写字楼、商铺的土地来建设居住的房子,所以公寓的产权只有40年或50年。

而在城市的规划中,如果想要新开发一个地段,一定是要有配套齐全的,住宅、医院、学校、商铺、写字楼等都是需要的。写字楼和商铺可以让这个地段有足够的空间吸纳企业,让当地的居民有工作的地方,这样当地政府才能获得税收收入,才能让这个区域发展起来。

但是大批的写字楼建设完成之后,大部分的城市产业经济却落后了好几步,特别是最近实体经济的产业过于集中,还有电商取代了大量的线下店铺,导致大量的写字楼闲置了,这种情况在北上广深都屡见不鲜,二三线城市更是如此。

如果写字楼一直闲置,开发商从银行借贷出的天量资金得偿还,背后牵扯的经济链条繁冗复杂,再加上外来人口居住困难无地安家,保障房又稀少,导致开发商不得不把商铺和写字楼打造成住宅类型的公寓。在这里需要注意的就是公寓从出现开始就是带有居住属性的商业房,而且是不被认可的。

二、流动性缺陷

很多的公寓销售人员都会跟你说一些公寓的好处,房价便宜,比周边的住宅低一个段位;位置好,大部分公寓都位于商圈中心或者地铁旁,生活非常方便;不限购,随便买;租金高,回报高;精装修,尤其是loft,“圆你都市贵族梦”……

这些好处说完之后,那么公寓的缺陷呢?首当其冲的就是流动性的问题。如果你新买公寓,就需要缴纳3%的契税,相对住宅要高2%,同样的一百万,就要多缴纳2万的税费。如果你要买二手公寓,那税费就要更高,有个税、增值税、土地增值税、城市维护建设及教育附加费、印花税等,几乎囊括了所有的房产交易税,算下来大概有全额的30%或者差额的55%。

如果你花了100万买的公寓,十年之后涨价涨到200万,那么在上涨的这100万中,你需要缴纳约60万的税,几乎把上涨的房价给淹没了。而这些税费都需要买方承担,相对买方来说,承担这么高的税费还不如买一套新房。

2020年为什么不建议买公寓

三、政策限制

公寓从出生起,就是带有商业性质,居住在其中,水电费都是用的商水商电,价格相对住宅来说要贵,再加上公寓不能通煤气和天然气,导致生活的成本很高。再加上从建筑设计上来看,有许多的公寓是1梯10户甚至更多,在高峰期很难等到电梯。而且这样的高密度会让房间的回音变大。如果邻居还是做美甲、美容、瑜伽房、小酒吧等商业,那么在家就会非常的吵闹。

再加上公寓是因为商住属性,无法落户,购买之后未来孩子上学和买车等城市配套资源都无法享受。而且在贷款上有严重的限制门槛,一直以来多地都施行“50%首付+最高10年”的商贷政策,购房者撬动杠杆的的空间非常小,在某种意义上,也失去了投资价值。

四、增值空间

就北京比较著名的商住公寓“北京像素”作为例子,北京像素于2010年开盘。复式开盘价1.8万/平米左右。有交通利好加持,到2012年12月底地铁6号线东末端草房站开通,价格随之大涨,直破4万元大关。但是现在根据官网的价格数据显示,均价是4万/平米左右。升值102%。同地段的二手房柏林爱乐来讲,2008年交付,开盘价是5800元/平米,2010年房价是1.5万/平米,现在房价是6万/平米,升值3倍多。相对来说,住宅的升值空间要更大。

如果非要购买公寓,前提是自己住,而且也不考虑未来换房,房子是否增值也无所谓,购房名额和首套房贷款的价值不大,这些前提下你可以选择购买公寓。

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