三四线城市的“棚改”新格局

棚户区改造改善居住环境,完善基础设施配套和公共服务设施配套,作为城市更新的重要组成,也是三四线城市房地产去库存的重要因素。就目前各地实际情况来看,对棚改并没有一个统一明确的标准,除城市棚户区、国有工矿、国有林区和国有垦区外,大部分地区都将城中村改造、旧城改造、危房改造等纳入城市棚户区改造范围。

不同地区对棚改的标准不同,也成为了目前三四线城市棚改分化的一个重要因素。一般北部省市的棚改集中在对城市棚户区进行改造,也包含危房改造,这些地区的棚改会更深入下沉到乡、县,改造数量也极具规模,如山东、河南、河北等。部分中西部地区如贵州、湖北等省份,其早期的城市棚改工作已基本结束,今后剩余基数较大的为工矿区、林区和垦区改造。而经济较为发达的东南沿海省市如广东、浙江等,更多的是进行城中村及危房改造,完善城市功能,优化产业结构。

一、棚户区改造影响三四线楼市需求

从城市的基本面来看,部分三四线城市既缺乏产业,又没有大量人口作为支撑,棚改成为拉动三四线城市需求的重要因素。2005年,国家出台《关于推进东北地区棚户区改造工作的指导意见》,开始大规模进行棚户区改造工作。2015-2017年,全国完成了为期三年、共计1800万套的棚改任务。2017年5月,国务院决定实施第二个3年棚改攻坚计划,2018-2020年再改造各类棚户区1500万套,并确定2018年将开工580万套。而如此高规模的棚改工作在全国的分布却并不均匀,三四线城市占到近九成。棚改前期主要以实物安置为主, 2014年以来政府大力推进货币化安置,即支付拆迁补偿款给被拆迁的居民,居民再用这笔资金购置新的住房。可以说,这部分需求在短时间内集中购买,成为推动需求增加的重要力量。

近几年,棚改货币化安置得到了大力推广,占比从2014年的9%一跃升至2016年的48.5%,2017年这一比例或将达到50%以上,预计未来三年还将进一步提升。由于成本因素,一二线城市货币化安置比例较低,而三四线城市这一比例高达80%,更有城市如安徽芜湖在2015年实现全部货币补贴。2016-2017年,高体量的棚改的工作为此前库存高企的济宁、威海、绍兴、盐城、赣州等三四线城市带来大规模置业需求,这些城市2017年新建商品住宅销售套数均超过8万套。因此,高规模的棚改叠加高比例的货币化安置为房地产注入大量中期需求。

文章来源:凤凰网 责任编辑:小徐

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